金融與發(fā)展要報(bào)——上市房企信用狀況評(píng)估報(bào)告
上市房企信用狀況評(píng)估報(bào)告
一、上市房企信用狀況評(píng)估的意義
房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)上下游行業(yè)、銀行等金融機(jī)構(gòu)、土地財(cái)政等多個(gè)方面，是爆發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的源頭之一，也是威脅我國(guó)金融安全的最大“灰犀?！?。持續(xù)從嚴(yán)的行政性調(diào)控政策使房地產(chǎn)價(jià)格泡沫得到一定控制，較高的最低首付比例要求使個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房企的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上。
我國(guó)部分上市房企長(zhǎng)期存在“大而不倒”幻覺(jué)，他們認(rèn)為只要利用高杠桿激進(jìn)擴(kuò)張將規(guī)模做到足夠大，即使企業(yè)出現(xiàn)較大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，地方政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)出于維護(hù)金融安全和社會(huì)穩(wěn)定的考慮也會(huì)給予支持和幫助的?！按蠖坏埂被糜X(jué)會(huì)產(chǎn)生一種反向激勵(lì)機(jī)制，其實(shí)質(zhì)是房企幻想可以在享受高財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)張帶來(lái)高利潤(rùn)的同時(shí)，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到金融市場(chǎng)和政府部門。目前市場(chǎng)上一些以銷售為導(dǎo)向的評(píng)價(jià)排行榜進(jìn)一步助推了“大而不倒”現(xiàn)象。為逆轉(zhuǎn)房企“大而不倒”傾向，并防范房企違約風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，須加強(qiáng)上市房企信用狀況的監(jiān)測(cè)、評(píng)估和預(yù)警。
二、上市房企信用狀況評(píng)估方法
我們的評(píng)估方法包括如下步驟：
第一，采用上市房企2008年-2019年信用債發(fā)行數(shù)據(jù)，應(yīng)用面板回歸方法找出影響上市房企的信用溢價(jià)的因素，這是為了從歷史角度客觀反映信用狀況。
第二，參考市場(chǎng)主要評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的指標(biāo)體系，并根據(jù)機(jī)構(gòu)定向調(diào)問(wèn)獲得的指標(biāo)重要性排序，確定最終的評(píng)價(jià)指標(biāo)，這是為了保證評(píng)價(jià)的全面性。
第三，采用層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重，對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和歸一化處理，應(yīng)用這種科學(xué)方法計(jì)算房企信用狀況綜合得分。
第四，對(duì)房企所有制性質(zhì)進(jìn)行額外賦值，研究表明國(guó)有房企具有更高的信用水平。
第五，對(duì)房企項(xiàng)目分布多元化程度額外賦值，研究表明項(xiàng)目越分散的房企抗擊區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
第六，對(duì)超出監(jiān)管“三道紅線”要求的房企額外賦值（減分項(xiàng)），因?yàn)樵诙唐趦?nèi)，“踩線”的房企將直接面臨有息負(fù)債規(guī)模的“硬約束”以及在融資過(guò)程中面臨融資歧視的“潛規(guī)則”，這直接導(dǎo)致信用水平惡化。
上市房企信用狀況評(píng)估的邏輯框架如圖1所示：
圖1 上市房企信用狀況評(píng)估的邏輯框架圖
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