金融與發(fā)展要報：房地產(chǎn)金融
房地產(chǎn)的“浪”與“坑”
——2020年房地產(chǎn)市場分析與2021年展望
一、房地產(chǎn)調控政策
（一）中央及部委層面
2020年中央層面堅持“房住不炒”的房地產(chǎn)調控總基調不變，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為調控目標，強調通過因城施策、租購并舉促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。部委層面，貫徹落實中央“房住不炒”要求，控制房價泡沫和房地產(chǎn)金融風險已成為當前工作重點。房地產(chǎn)金融政策方面，實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，已經(jīng)明確作為落實房地產(chǎn)長效機制的一部分，房地產(chǎn)金融政策進一步收緊。
（二）地方政府層面
地方政府層面，2020年一季度部分城市從供需兩端出臺了一些針對房地產(chǎn)行業(yè)的支持性政策。但某些城市借新冠疫情之機全面放松限貸限購政策，希望重回土地財政的老路，這些政策很快被上級部門叫停。二季度之后，隨著疫情得到控制，房地產(chǎn)市場超預期復蘇，部分城市房價泡沫再起。下半年，深圳、杭州、南京、成都、東莞、寧波、常州、無錫等多個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱跡象，地方政府從打擊捂盤惜售、擴大限購區(qū)域、提高首付比例、增加二手房交易稅費、限制離婚購房、優(yōu)先滿足剛需、調整土地政策等方面采取措施，穩(wěn)定市場價格和預期，房地產(chǎn)價格泡沫再起的苗頭有所抑制。
二、房地產(chǎn)市場運行
（一）價格情況分析
1. 一線城市住房銷售價格同比漲幅擴大
截至2020年末，70城新建商品住宅和二手商品住宅銷售價格分別同比上漲3.73%和2.12%，同比漲幅較去年同期分別收窄3.09個百分點和1.52個百分點；其中，一線城市新建商品住宅和二手商品住宅銷售價格分別同比上漲3.95%和8.55%，同比漲幅較去年同期分別擴大0.10和6.88個百分點。
2020年4月開始房地產(chǎn)市場迅速回暖，部分一線城市和熱點二線城市甚至呈現(xiàn)出“泡沫化”趨勢。7月份之后，隨著熱點城市地方政府陸續(xù)對調控政策進一步收緊和央行等部門“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的推出，房價泡沫得到了有效控制，月度環(huán)比漲幅呈逐步收窄態(tài)勢。從12月的房價指數(shù)來看，不同城市間房價走勢的分化加劇。
2. 住房租賃市場價格普跌
后疫情時期雖然住房租賃市場需求已經(jīng)回暖，租賃價格恢復速度慢于住宅價格，各城市租金價格（除上海外）呈現(xiàn)持續(xù)小幅下降趨勢，住房租金價格和住房價格走勢背離的趨勢愈發(fā)顯著。在疫情和下行的經(jīng)濟環(huán)境下，部分以“高收低租”“長收短付”等高風險模式經(jīng)營及濫用租金貸無序擴張的住房租賃企業(yè)，最終因入不敷出導致資金鏈斷裂，出現(xiàn)流動性危機，社會影響極為惡劣，市場秩序亟待規(guī)范。
3. 房地產(chǎn)價格泡沫仍在膨脹
2020年四座一線城市的租金資本化率總體呈上升態(tài)勢，年末平均租金資本化率為69.70年。二線城市的租金資本化率在疫情中再次上漲，2020年末為57.44年；二線非熱點城市租金資本化率為48.50年。三線城市方面，租金資本化率略有上升，2020年末三線城市的租金資本化率為41.60年。
（二）數(shù)量走勢分析
1. 住房銷售市場量價齊升
2020年全國商品住宅竣工面積為6.59億平方米，同比下降3.09%；全國商品住宅銷售面積為15.49億平方米，同比增長3.15%；全國商品住宅銷售額為10.35萬億元人民幣，同比增長10.85%。
2. 土地交易市場開始降溫
2020年上半年，百城土地流拍數(shù)量較2019年下半年有所下降，土地成交溢價率和成交土地樓面均價重回上升趨勢。2020年下半年，隨著“三道紅線”的提出，土地市場迅速降溫；房企拿地趨于理性，百城未成交土地數(shù)量激增，土地成交溢價率重回下降通道。
3. 庫存去化壓力明顯緩解
從去庫存的情況來看，我們統(tǒng)計的18個城市平均住宅庫存去化率經(jīng)歷了先上升后迅速下降的走勢。其中，一線城市平均去化周期為6.7個月，為近年來最低水平；二線城市平均去化周期為11.8個月；三線城市平均去化周期為16.6個月。
.....
http://m.qinyier.com/yanjiu/detail/9364.html
